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木下の賃貸、下請会社が公取に違反申告(6)

2014年6月 2日 07:00

<消防法違反は業界標準?>
fukei_1.jpg しかし、自身が所有するアパートで違法行為が行なわれているとなれば、オーナーとて黙ってはいまい。にもかかわらず、点検を省く行為が横行する理由はどこにあるのだろうか。ある業界関係者は、その理由のひとつに「管理会社によるオーナーへの入れ知恵」を挙げる。
 先の紛争でみたとおり、賃貸管理会社はアパートのオーナーを直接の顧客としており、建物管理業務の委託を受けている。当然、委託業務の内容も法令に従っており、例えば消防設備点検なら1年に2回が標準仕様。こうした契約下で勝手に点検回数を省けば、管理会社は善管注意義務違反や不完全履行といった契約違反を犯すことになる。オーナーを騙して経費を浮かし、そこから利益を捻出する極めて悪質なケースだが、この場合のオーナーは完全に被害者となる。

 むしろ問題なのは、「オーナーの意向」を盾に消防設備点検を省いてしまうケースだ。すなわち、心無い業者は「消防法上は、半年に1回(年2回)実施しなければならない」と説明したうえで、それとなく「やらなくてもバレない」と吹き込み、点検の省略をオーナーの側に言わせるのだという。そうしてできあがった建物管理業務委託契約書の消防設備点検回数は「年1回」となり、残りの1回はオーナーが独自に行なう建前となる。もちろん、オーナーが建前通りに点検を実施することなど皆無。オーナーを巻き込んだ消防法違反の構図ができあがる。
 この手法を採るメリットはいくつか考えられる。管理会社はオーナーに説明義務を果たしているうえ、契約書でも「1回」となっている以上、1回しか行なわなくとも契約違反に問われることはない。なにより、委託料には1回分の検査費用しか反映されないため、他社より安い価格をオーナーに提示することが可能となり、それが管理会社間の価格競争力に繋がる。他方、オーナー側は委託料を抑えることができるため、一見すると双方にメリットのある構図になっている。

(つづく)

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