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首都圏で超高級マンション活性化のワケ

2015年2月12日 15:45

kentiku_img.jpg 三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス・グラン・千鳥ヶ淵」(千代田区三番町)、三井不動産の「パークマンション三田綱町ザフォレスト」、森ビルの「虎ノ門ヒルズレジデンス」(港区虎ノ門)―13年から14年にかけて分譲されたこれらのマンションは、いずれも販売価格が1億円を超える(最高で7億円)いわゆる"億ション"だ。

 首都圏で今、この超高級マンションがにわかに注目を集めている。アベノミクスの恩恵や消費増税による駆け込み需要で即日完売を連発した。
 不動産経済研究所の調べによれば、首都圏における2014年(1~12月)の新規供給戸数は4万4,913戸。対前年(5万6,478戸)比で20.5%(1万1,565戸)減少した。消費増税の反動減と見られる。このうち、いわゆる億ションは908戸。前年(1,504戸)比596戸(39.6%)の減少だった。

 このように、14年は必ずしもマンションが売れまくったわけではない。ただ、「今は超高級物件か格安の中古物件か、売れ行きが2極化している」(大手不動産会社)。それを表す一つの現象が、ポータルサイト「メジャーセブン」を共同運営する住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスの大手7社のシェアが年々伸びていることだ。

 首都圏マンション市場の供給戸数が過去最高を記録した2000年のシェアは24%だった。リーマン・ショックが発生した08年は、中堅デベロッパーの相次ぐ倒産もあり、マンションの供給社数はピークの01年429社から13年は186社まで減った。そのため、同年にはメジャーセブンのシェアが29%まで上昇。それ以降は40%前後で推移している。

 都心23区ではさらにシェアが高く、10年には50%にまで伸ばし、以降は40〜50%台で推移。資本力のあるメジャーセブンが首都圏を席巻しているのも、超高級マンションが展開される背景と言えるだろう。

 都心部の高額物件に人気が集まる理由は、いくつか考えられる。アベノミクスで不動産市況が活性化し、株式投資などで得た利益を超高級マンションへの投資に回すケースも増えている。
 また、相続税対策という面もある。今年1月1日の相続分から基礎控除額が大幅に縮小し、実質的な増税となった。そうしたなか、高層マンションは資産価値が下がりにくく、1戸当たりの土地の持ち分が小さくなるため、相続税の評価額の圧縮効果が期待できるという。豊洲・有明の湾岸エリアのタワーマンションの売れ行きが好調なのも、相続税対策が一つの要因となっているようだ。

 とはいえ、売れるためにはいくつか必要な条件がある。まず立地による希少性。都心は土地が限られており、物件が好立地というだけで希少価値がぐっと高まる。その連関として、利便性も求められる。高齢化が進む都心部では、価格が多少高くても駅近の立地を求めるニーズが高まっており、駅から徒歩5分以内という条件で物件を求める層が増えているようだ。

 こうした動向に連動し、高級住宅設備機器も売れ行きを伸ばしている。今年2月15日より、パナソニックとエコソリューションズは、マンション用ユニットバスルーム「i-X UNIT BATHROOM」に新シリーズ「i-X INTEGRAL(イークス・インテグラル)」を追加発売する。希望小売価格は234万3,000円(税抜・工事費別)。超高級マンションが売れる一方で、こうした高級住宅設備市場もにわかに活気づいてきた。

【大根田 康介】

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